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住房和城鄉建設部專家解讀“國五條”細則 意在抑制炒房 剛需可享優惠

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住房和城鄉建設部專家解讀“國五條”細則 意在抑制炒房 剛需可享優惠

  • 分類:行業動態
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2013-03-11 00:00
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【概要描述】

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        意在防止房價大幅上漲,短期成交變化將大于價格變化

  “這次調控與之前的政策一脈相承,核心內容仍是強調‘抑制投機投資性需求,滿足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,其中的內容,如要求地方政府公布房價控制目標,落實地方政府控房價責任,加大差別化信貸和稅收政策等,都是此前政策的延續。

  “在近期熱點城市樓市出現過熱苗頭的情況下,再次出臺調控政策,表明中央政府調控房地產市場不動搖的立場和決心。”秦虹說。

  “這次政策力度明顯比以前加大,要求也是按從嚴、從緊、從高提出的。”秦虹說,如“在房價上漲過快地方進一步提高二套房首付比例和利率”;“二手房交易的所得稅嚴格按轉讓所得20%計征”;“2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍”等。

  秦虹分析,政府希望通過加大控制投機性需求,來抑制房價反彈趨勢,調整目前比較強烈的房價上漲預期,防止房價大幅上漲。

  秦虹預測,新政策出臺后,二手房市場會出現暫時波動,特別是二手房交易規模較大的一線城市和部分二線城市。剛開始,大家因為恐慌,爭相交易,導致交易量上升,后續隨著政策落實,會出現觀望,成交會下降。但短期看,成交量的變動將大于價格的變化。

  符合條件者現行政策有優惠,五年以上唯一住房免征個稅

  調控新政策出臺后,受到關注最大的是“個人轉讓住房嚴格征收差額20%的個人所得稅”。有人認為,在熱點城市這一稅收可能會轉嫁到購房者身上,從而增加購房成本,推高房價。尤其是改善性購房需求可能會被“誤傷”。此外,也不利于二手房的流通,影響市場供應。

  秦虹認為,房產轉讓過程的稅收本該由賣方承擔,會不會直接或變相轉嫁給買方,主要取決于當地市場的供求關系。當供應短缺時,一般由賣方決定價格,稅較容易轉嫁,相反則難以轉嫁。

  “如果分析一下我國目前的住房市場,可以發現,大部分城市的房產交易仍是以新房交易為主,且新房供應量充足,二手房市場規模較小,轉嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規模與新房相當,且由于城市規模大,二手房所處的位置優越,供給有剛性,所以就相對容易轉嫁。”秦虹說。

  目前我國改善性需求量還很大,如何減少政策影響呢?秦虹表示,2006年國稅總局的文件規定,對出售自有住房,并計劃賣房后1年內重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金。同時,對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。“這一政策實際上對改善性需求有一定的優惠,應繼續堅持執行,切實達到‘支持合理住房需求,抑制投機性需求’的政策目的。”秦虹說。

  “當然,調控政策還有進一步細化和改進的空間。”秦虹表示,樓市調控涉及法律手段、行政手段和經濟手段,但目前因相關法律不夠完善,所以多用行政手段和經濟手段。行政手段的特點是剛性較強,短期容易見效。而經濟手段彈性較強,但效果出現不確定性大,如提高利率,房價會有一定的滯后反應。

  “總的來講,僅靠‘堵’不是長久辦法,整體設計、系統改革、疏堵結合才能解決涉及面廣、復雜程度高的房地產市場問題。”秦虹說。

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